上海北京一线城市二手房成交量都大跌正常吗？

#上海北京二手房交易量都大跌#在经历了“金三”的高成交后，多城二手房市场在“银四”大幅下跌。公开数据显示，4月份，上海二手房成交17334套，环比下降26.71%。北京二手房网签13997套，环比下降37.3%；杭州二手房成交5883套，环比下降32.7%；南京二手房成交11318套，环比下降13%；合肥二手房成交量为2127套，环比下跌40%。

价格方面，根据诸葛数据研究中心监测数据，4月份100个重点城市二手住宅市场均价为15662元/平方米，环比下跌0.15%，环比上涨0.05个百分点。同比下降0.4%，比上月上升0.13个百分点。

“一季度前期积压需求集中释放，部分学校购房需求得到释放。热点城市二手房市场快速上涨，成交量处于2019年以来同期高位。4月份由于挂牌量持续增加，二手房价格承压，大部分城市价格下跌。”

5月10日，中指院市场研究总监陈文静在接受国家商报记者微信采访时表示，二手房市场城市分化明显，4个一线城市二手房价格均环比上涨，表现较为平稳；二线城市和三四线城市二手房价格分别下降0.18%和0.22%，价格表现趋弱。”

陈文静指出，随着前期积压需求的快速释放，4月购房者入市动力不足，城市二手房活跃度普遍下降。整体来看，4月二手房交易量的下降一方面受季节性因素影响，另一方面也是积压需求推动的高基数下的正常下降。

同时，买家的热情在数据表现上同样直观。据58安居客统计，4月份全国40个城市二手房需求明显下降，房屋需求指数为0.65，环比下降16.7%。

“在继续保障房交房、旧房票改只买新房等一系列有利于新房市场的政策加持下，二手房市场相对冷清。”58安居客研究院研究总监陆骑麟表示，4月份二手房市场景气指数出现了明显的下滑趋势，已经跌到了被冷被冻的临界值，主要原因是需求不足。”

判断楼市走势，不能只看“环比”

4月二手房成交量正常吗？

“业内普遍认为，月交易量1.5万套是一个基准线，低于这个基准线市场就‘冷’了。”上海中原地产分析师陆文熙表示，经过对比可以发现，4月份的成交量其实在正常范围内。

记者发现，不少自媒体号基于环比数据得出“暴跌”、“暴跌”等结论，却忽略了3月份上海楼市相对活跃，成交量达到2.4万套，为19个月以来的最高值。如果以3月为基数比较，差距自然很大。

“我在中介行业11年了，楼市出现短期波动很正常。”上海中原地产世纪花园分行高级门店董认为，4月二手房交易降温是市场的理性回调。

上海链家研究院首席分析师杨表示，房价下跌有两个原因。第一，今年年初积累的购买力已经充分释放。二是清明假期和五一假期穿插在4月份。如果排除节假日因素，上海的链家游还是稳定的。

“受大环境影响，市场预期并未明显回升，购房者在做出选择时更加理性。”上海中原地产门店负责人李小甘说。其门店在4月份完成了4单二手房交易，均为有自住需求的置换交易。

“其中两个是‘以小换大’。房主原本住在华牧路附近，但当家庭人口增加时，他决定在附近换一个更宽敞的房子。还有两个孩子有学位落户，父母已经把房子换到华牧路附近了。”他说。

二手房市场将稳步发展。

麦田房产数据显示，北京二手房市场在经历了2、3月份的快速上涨后，4月份回归理性。据北京市住建委官网统计，截至4月26日，4月北京二手房成交12101套，同比上涨1.1%，环比下跌26.2%。预计4月份二手房成交量在1.4万套左右，与去年同期基本持平。

业内人士表示，与3月份相比，北京二手房成交量下跌近三成。一是“小阳春”过后，需求正常下降；二是今年“小阳春”前期积压的住房需求较多，且成交量创近年新高，使得4月份成交量回调较为明显。

价格方面，麦田房产数据监测显示，4月北京二手房挂牌均价保持稳定，整体来看，业主对市场的预期较为稳定。但4月二手房议价空间较3月扩大0.23个百分点。对于一些急于成交的业主来说，他们愿意在4月份做出更多的价格让步，以换取成交。

4月份，二手房挂牌量继续增加。麦田房产数据监测显示，4月北京二手房挂牌量环比上涨4.5%。尽管新上市房屋数量较上月有所减少，但由于交易放缓，待售房屋总数的增速仍然较高。

政策方面，虽然北京在3月底推出了存量房交易“带抵押转让”，并在4月透露房山将试点“一区一策”调控政策，但从实际效果来看，这些政策暂时对买卖双方没有明显影响。

进入4月份后，购房者心态更加稳定。随着房源的不断增加，业主需要合理的定价来加快交易速度。综合来看，在政策保持稳定的前提下，预计5月北京二手房市场将保持平稳发展。

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